El mercado inmobiliario del País Vasco se encuentra en un momento de tensión creciente entre la demanda de vivienda, los precios en alza y la necesidad de políticas que ajusten el equilibrio territorial y social. Los datos que ofrece el Observatorio Vasco de la Vivienda y fuentes complementarias sirven como brújula para entender hacia dónde puede dirigirse el sector en 2025.
Factores que configuran el escenario
Antes de proyectar, es importante tener en cuenta los factores estructurales que condicionan el mercado:
- Escasez de suelo y suelo caro: En muchas zonas, especialmente en las capitales y sus entornos, se enfrentan barreras para nuevos desarrollos por costes urbanos y normativas restrictivas.
- Desigualdad regional: Gipuzkoa y Bizkaia concentran más presión, mientras que Álava muestra dinámicas distintas, incluso con caídas en algunos precios de alquiler. Por ejemplo, en Álava se registró una caída del 13,6 %, con el precio medio a 10,65 €/m² al mes. :contentReference[oaicite:10]{index=10}
- Presión al alza sobre alquileres: En 2024, Bizkaia registró un incremento del 10 % en el alquiler medio hasta 16,26 €/m². Gipuzkoa lideró en precios con 18,40 €/m² al mes. :contentReference[oaicite:11]{index=11}
- Políticas en marcha: Se anuncia una Ley de Medidas Urgentes que busca agilizar trámites, ajustar proporciones de vivienda protegida y regular alquileres en zonas tensionadas. :contentReference[oaicite:12]{index=12}
- Innovación en el sector constructivo: Por ejemplo, el Observatorio BIM ha informado que en 2022 la proporción de licitaciones bajo metodología BIM creció al 18,75 % en edificación, frente al 11,47 % en 2021. :contentReference[oaicite:13]{index=13}
Proyecciones y escenarios para 2025
A partir de la combinación de datos actuales y las dinámicas conocidas, se pueden anticipar algunos escenarios que podrían materializarse en los próximos años:
Escenario 1: Moderación del crecimiento de precios
Si las nuevas regulaciones de alquiler y la política pública funcionan adecuadamente, se podría observar un freno en el crecimiento descontrolado de precios. El ajuste entre oferta y demanda podría venir de una mayor producción de vivienda protegida y de un control más rígido en zonas tensionadas.
Escenario 2: Intensificación de la presión en zonas céntricas
Las zonas con mejor localización seguirán soportando una presión fuerte: capitales y entornos metropolitanos continuarán siendo polos de atracción, con subidas más pronunciadas del precio, especialmente en alquiler.
Escenario 3: Desplazamiento de demanda hacia periferias
Ante limitaciones de acceso en áreas centrales, podría ganar relevancia la demanda en municipios limítrofes con mejores conexiones de transporte. Esto dependerá del desarrollo de infraestructura de movilidad.
Escenario 4: Innovación constructiva como factor clave
El uso de metodologías BIM y otras tecnologías (prefabricación, industrialización) puede reducir costes y plazos en obra. Esto facilitaría un incremento en la oferta si los marcos regulatorios acompañan. El Observatorio BIM ya ha documentado avances: el presupuesto adjudicado en licitaciones BIM pasó de 143 M€ en 2021 a 101,2 M€ en 2022, aunque el porcentaje del total aumentó. :contentReference[oaicite:14]{index=14}
Implicaciones para los actores del sector
Las proyecciones tienen impactos distintos para promotores, inversores, autoridades y ciudadanos:
- Promotores e inversores: Necesitan adaptar sus proyectos a metodologías eficientes, reducir tiempos de gestión y diversificar ubicaciones.
- Administraciones públicas: Deben balancear regulación y fomento; por ejemplo, con leyes que aceleren licencias y asignen suelo para vivienda social.
- Ciudadanos y familias: Verán un mercado de alquiler más regulado, pero con riesgo de mayor competencia en zonas polarizadas.
Conclusión
El Observatorio Vasco de la Vivienda aporta una base sólida de datos que permite anticipar los movimientos del mercado inmobiliario vasco hacia 2025. El éxito del próximo ciclo dependerá no solo de la evolución de la demanda y del capital disponible, sino también de la capacidad normativa y administrativa para ajustar el sistema. En definitiva, las decisiones de políticas y de innovación constructiva serán claves para determinar si el mercado evoluciona hacia una mayor accesibilidad o hacia una tensión aún más marcada.